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Direito de Vizinhança x Limitações à Construção de Janelas

12/03/2018/0 Comentários/em Advocacia, Engenharia e Construção, Notícias da Engenharia, Produtos e Serviços /por Arte SC

O Direito de vizinhança é um conjunto de orientações e regras elaboradas no intuito de regulamentar a convivência em sociedade, restando abarcado de maneira expressa pelo código civil, leis específicas municipais, estaduais, e em casos de condomínios, também por seus regulamentos internos e convenções condominiais.

Quem nunca passou por algum momento conflitante com seu vizinho? É bastante comum ocorrer quando se trata de pessoas que moram próximas umas das outras. Tudo isso porque o que pode trazer satisfação para um dos moradores, pode se tornar restrição ou até mesmo violação do direito de outro, e o direito de vizinhança veio para apaziguar tais conflitos.

Dentre as inúmeras orientações trazidas pelo direito de vizinhança, visando à boa convivência e buscando preservar o direito de todos, falaremos neste artigo sobre a proibição de abrir janelas, fazer terraço, eirado ou varanda, a menos de um metro e meio do prédio de outrem.

Pois bem, o artigo 1.301 e seguintes do Código Civil apresenta a regulamentação sobre o tema, onde limita a construção dentro da sua própria propriedade com fito de preservar o direito do vizinho. A lei estabelece também, que ainda que a janela não faça visão direta com o terreno do vizinho, deve-se respeitar por sua vez a distância mínima de 75 centímetros de distância entre os terrenos.

Diante disto, podemos vislumbrar como exemplo, caso muito frequente ocorrido entre vizinhos, “E quanto a abertura de janelas ou demais construções que permitam a ventilação ou entrada de luz?” O parágrafo 2º do artigo 1.301 do mesmo diploma legal dispõe que, nesses casos em específico é permitido a aberturas para luz e ventilação, no entanto, devem respeitar o limite de não ultrapassar 10 centímetros de largura sobre 20 centímetros de cumprimento, bem como, serem construídas a mais de 2 metro de altura de cada piso.

Em se tratando de irregularidades na obra, a lei dispõe em seu 1.302 que no lapso de ano e dia da construção da obra, poderá o vizinho ao identificar uma irregularidade, exigir o desfazimento de janelas, varandas, eirados e goteira sobre o seu prédio, porém, se escoado o prazo, esse não poderá construir sem atendimento ao disposto no artigo antecedente, ou seja, respeitando os limites legais, tão pouco poderá impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, de forma a prejudicar o vizinho.

Neste momento, pode surgir a seguinte dúvida: “ – Perdi o prazo de um ano e um dia para reclamar meu direito, ficarei no prejuízo?” A resposta é negativa! O Código Civil também cuidou dessa situação, escoado o prazo de ano e dia para exigir que se desfaça a construção, diante de uma irregularidade ou reclamar prejuízos decorrentes dessa irregularidade, o vizinho prejudicado terá o prazo de três anos para reclamar seu direito, porém, faz-se necessário dizer que a demanda teria neste caso, o intuito de reparação de danos decorrentes da irregularidade e não de reverter à obra já conclusa.

E por fim, tratando-se de uma obra com irregularidades, construída há anos, o parágrafo 2º do artigo 1.302, diz que é defeso a todo tempo, se tratando de vãos, aberturas de janelas para luz ou ventilação, qual seja a quantidade, altura e disposição, o levantamento de um contramuro ou edificação, ainda que vede a claridade do vizinho.

Com destaque ao artigo 1277, § único do Código Civil, segundo o qual o proprietário ou possuidor tem direito de fazer cessar as interferências prejudiciais a sua saúde, sossego e segurança, requisitos necessários a serem observados antes do ingresso de uma ação contra o vizinho, ou seja, se ação do seu vizinho não fere sua saúde, sossego e segurança, tem-se que não faz jus a uma demanda judicial.

FRANCIÉLE ANTUNES

Estagiária de Direito;
Estudante de Direito do 5 ano da Universidade da Região de Joinville – UNIVILLE;
Cursa Elaboração de Contratos – pela Educa Cursos – Porto Alegre/RS;
Cursa atualização direito processual civil – Faculdade Damásio – Joinville/SC

Robert Advocacia – Reforma Trabalhista: Contribuição Sindical

21/02/2018/1 Comentário/em Advocacia, Notícias, Produtos e Serviços /por Arte SC

A partir deste mês, nós da equipe do Robert Advocacia e Consultoria vamos abordar os principais aspectos das alterações legais trabalhistas que afetam seu dia a dia, destacando, de maneira prática e assertiva, as principais dúvidas e cautelas que as empresas devem observar. O leitor que desejar, poderá contribuir enviando suas dúvidas e sugestões para o e-mail [email protected].

Para iniciar nossa contribuição, vamos focar na legislação trabalhista. Nos últimos tempos essa legislação sofreu alterações, em especial pela Lei nº 13467/17 e a MP nº 808/2017, conhecidas como a Reforma Trabalhista, por isso, a cultura na relação de trabalho também deve se amoldar aos novos tempos.

O primeiro grande impacto da mudança legislativa está sendo observado pelos sindicatos, já que a contribuição sindical passou de obrigatória para facultativa, dependente de autorização expressa e prévia do destinatário, seja da empresa ou dos empregados. Trata-se de uma decisiva alteração que gera diversas dúvidas às empresas.

Contribuição sindical: entenda a alteração legal e suas consequências práticas

A Lei da Reforma Trabalhista altera o artigo 579 da Consolidação das Leis do Trabalho, dando-lhe a seguinte redação, “O desconto da contribuição sindical está condicionado à autorização prévia e expressa dos que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional, ou de uma profissão liberal, em favor do sindicato representativo da mesma categoria”, ou seja, os valores devidos por toda a categoria somente poderão ser cobrados se houver concordância efetiva dos integrantes. Como todos sabemos que o atual sistema sindical desagrada a maioria dos contribuintes, naturalmente grande parte não irá mais contribuir.

A mudança foi tão abrupta, sem tempo para o amadurecimento das ideias e para a própria organização, que é certo que causará sérios abalos financeiros para os sindicatos e para todas as pessoas que direta ou indiretamente dependem deles (funcionários, dirigentes, terceiros, como advogados, engenheiros, médicos e dentistas conveniados).

A Reforma Trabalhista também enfraqueceu os sindicatos quando afastou a legitimidade exclusiva para tratar de alguns temas, permitindo uma negociação direta entre as partes. Um dos exemplos é que não há mais a obrigatoriedade, por parte do sindicato, de homologar a rescisão de contratos de trabalho de empregados com mais de um ano de serviço.

Por outro lado, as mudanças farão com que o sindicalismo tenha que evoluir e agregar valor ao seu associado a fim de, efetivamente, garantir representatividade e legitimidade aos trabalhadores.

Porém, na prática, as primeiras negociações coletivas vêm demonstrando uma tentativa dos sindicatos em manterem-se financeiramente através da cobrança de serviços, como a homologação de rescisão, as assembleias para negociações coletivas e a imposição de cláusulas, em especial as sociais, que se aplicam somente em benefício de seus associados. Tudo isso pode acarretar uma dificuldade significativa para o setor de gestão de pessoas das empresas, não somente na hora de administrar regras distintas para associados e não associados, mas também na própria relação política com o ente sindical.

Embora se discuta a inconstitucionalidade da alteração, com diversas ações já ajuizadas, percebe-se, pela leitura do art. 8º, inciso IV, que a obrigatoriedade do pagamento não decorreu de norma constitucional e provavelmente a facultatividade da contribuição será mantida judicialmente.

Dúvidas frequentes:

Minha empresa pode deixar de contribuir para o sindicato imediatamente?

Legalmente, sim. Não há mais obrigatoriedade da contribuição sindical, porém é bom observar as cláusulas da convenção coletiva de trabalho a fim de verificar se não há alguma condição diversa convencionada entre as partes.

Também deve-se levar em consideração o relacionamento que deseja manter com o sindicato; é evidente que há uma tendência do sindicato ser mais flexível e solista com seus associados e com as empresas que facilitam o relacionamento entre o sindicato laboral e seus empregados.

Devemos também ter em conta que a Reforma Trabalhista trata exatamente de novas oportunidades para flexibilizar a relação de trabalho e o meio mais seguro, énegociar por meio de acordos e convenções coletivas, ou seja, o sindicato será envolvido. Portanto, um bom relacionamento se faz importante.

Qual importância dos acordos e convenções coletivas agora?

Acordo coletivo é fruto de uma negociação da empresa com o sindicato dos trabalhadores, visando instruir regras específicas para sua atividade profissional, por exemplo, regulamentar uma questão de insalubridade pontual daquela empresa. Por sua vez, a convenção coletiva advém da negociação entre sindicatos da mesma categoria econômica, normalmente regulamentando questão que atingem todo aquele segmento, o reajuste anual dos salários é o exemplo mais contundente. Com a Reforma Trabalhista esses acordos passam a ter um valor maior que a própria lei e, portanto, aquilo que foi negociado terá amparo legal e força para obrigar as partes envolvidas.

Na convenção coletiva poderá ser incluída uma nova obrigatoriedade desta contribuição?

O art. 611-B determina que constituem objeto ilícito (irregular) de convenção coletiva ou de acordo coletivo de trabalho a supressão ou a redução do direito à liberdade de associação profissional ou sindical do trabalhador, inclusive o direito de não sofrer, sem sua expressa e prévia anuência, qualquer cobrança ou desconto salarial.

Assim, resta evidente que as novas convenções coletivas ou acordos coletivos de trabalho não poderão impor tal obrigações, porém se na convenção negociada antes da alteração legislativa constar alguma obrigatoriedade é recomendado cumpri-la até o final de sua vigência.

É lícito que o sindicato institua benefícios somente para seus associados em detrimento da parte da categoria profissional que não pagou a contribuição sindical?

Seguramente, alguns benefícios estabelecidos na convenção coletiva de trabalho (cláusulas denominadas sociais) vincularão exclusivamente aos associados de entidade de classe. Esse entendimento inclusive já era debatido antes mesmo da Reforma Trabalhista, com decisões que julgavam inaplicáveis as vantagens negociadas pela convenção coletiva aos empregados não sindicalizados. Não é justo que o empregado se beneficie das vantagens negociadas pelo sindicato a favor da categoria se o mesmo se recusa em contribuir com a entidade.

Porém, algumas condições, como o reajuste anual da categoria, devem ser aplicadas a todos os trabalhadores. A empresa também poderá conceder o mesmo benefício a associados e não associados por mera liberalidade.

Outras práticas que já existiam serão fortalecidas, como a cobrança por serviços prestados aos não associados e a manutenção de convênios com terceiros (seguros, planos de saúde, previdência privada, etc.) exclusivamente para associados, assumindo o sindicato a função de intermediador desses serviços.

Como deve ser formalizada a autorização para a contribuição sindical?

A autorização deverá ser feita de forma individual, preferencialmente contendo nome, cargo, setor, CPF, CTPS e PIS do trabalhador e dados da empresa, protocolada diretamente na empresa, devendo sempre observar se a Convenção Coletiva traz alguma exigência complementar. O trabalhador também poderá autorizar diretamente no sindicato e neste caso a empresa deverá ser notificada formalmente pelo sindicato, conforme art. 545 da CLT.

As empresas que optarem pelo recolhimento da contribuição sindical deverão fazê-lo no mês de janeiro de cada ano, ou, para os que venham a se estabelecer após o referido mês, na ocasião em que requererem às repartições o registro ou a licença para o exercício da respectiva atividade.

O que fazer se a empresa descontou a contribuição sindical sem a autorização do empregado?

O empregado poderá a qualquer tempo solicitar formalmente a devolução para a empresa, requerendo que esta devolva tal valor na folha de pagamento do mês seguinte. Nesse caso, a empresa é obrigada a devolver ao empregado, mesmo que já tenha repassado ao sindicato.

Caso a devolução não ocorra espontaneamente, poderá se utilizar de outros meios que possam forçar a empresa, tais como a denúncia junto ao Ministério do Trabalho ou mesmo requerer na Justiça do Trabalho tal devolução.

Por Yolanda Robert, advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil sob n. 20852 seccional de Santa Catarina, especialista em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho. Professora de Direito do Trabalho. Secretária Adjunta da OAB – Subseção de Joinville (2016/2018). Diretora Jurídica da ABRH – Joinville (2016/2018). Administradora do escritório Robert Advocacia e Consultoria.

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O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

05/12/2017/0 Comentários/em Advocacia, Engenharia e Construção, Notícias da Engenharia, Produtos e Serviços /por Arte SC

Dra. Carolina Pavão da Silva OAB/SC: 35.851

Criado no afã de resgatar a credibilidade e confiabilidade das construtoras e incorporadoras do país, o Patrimônio de Afetação surgira após sucessivos fracassos no mercado imobiliário, dentre eles, o mais emblemático, a falência da construtora ENCOL em 1999, por via do rechaçado “efeito bicicleta”, onde, incorporadoras desviavam recursos de um novo empreendimento para a conclusão de empreendimentos anteriores, comprometendo os recursos investidos especificamente para as novas obras.

Sendo assim, o Patrimônio de Afetação foi introduzido no Direito Brasileiro pela primeira vez através da medida provisória de n. 2.221/01, sendo convertida posteriormente na Lei 10.931/04, estando ao alcance das construtoras e incorporadoras que estejam em plena regularidade com a Lei. 4951-64 a qual regula a atividade da incorporação.

O propósito fundamental do P.A. insta na contabilidade apartada de cada empreendimento, não permitindo a comunicação dos recursos da Obra “A”, com a “B”, “C ou “D”, mas, exclusivamente na obra vinculada a conta bancária respectiva para recebimento dos recursos. Nestes moldes, o patrimônio de Afetação instituído para o erigir de uma edificação específica, garantirá que esta dispenda valores e responda por obrigações concernentes à ela, inexistindo a possibilidade do desvio de verba para outro fim.

Para a constituição do patrimônio de afetação não há nenhum mistério ou qualquer espécie de dificuldade, podendo ser instituído à qualquer tempo pelo incorporador, através de requisição deste perante o cartório de Registro de imóveis respectivo, (Art. 31-A) mediante termo firmado pelo incorporador responsável pelo empreendimento.

Lamentavelmente, em que pese à segurança apresentada aos adquirentes, sua adesão à garantia é facultativa, ficando ao alvedrio do incorporador adotar ou não o advento da afetação, que, além do benefício trazido aos consumidores, destaca aos incorporadores vantagens de ordem tributária, vez que oportuniza aplicação do regime especial de tributação (RET) em caráter opcional.

O regime especial tributário mencionado acima, é inerente aos empreendimentos que estejam abarcados pelo P.A, sendo incorporado à contabilidade por intermédio de cadastro próprio, (ante o Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas), com número de inscrição próprio e código de arrecadação específico (“109. Inscrição de Incorporação imobiliária – Patrimônio de Afetação)”

Destarte, desde a criação da Lei em comento, houveram diversas alterações no que se refere aos percentuais do RET, tornando-a cada vez mais benéfica aos incorporadores. Ao ser publicada, a lei iniciara com seus 7% sob as receitas mensais auferidas (incluindo multas e juros), passando aos 6% e chegando ao patamar atual de 4%, o que demonstra ser o melhor sistema a ser utilizado aos imóveis comprados na planta, tanto para o consumidor, quanto ao próprio incorporador que usufruirá da benesse tributária.

Ainda cumpre destacar que para construtoras e incorporadoras que atuam no âmbito do MCMV (Minha Casa Minha Vida), o percentual de alíquota chega à redução de 1%.

Diante de tamanha importância, faz-se necessária a divulgação e orientação aos consumidores que busquem incorporadoras que utilizem o Patrimônio de Afetação. Da mesma forma, cabe aos construtores e incorporadores o estímulo de consultarem advogados e contadores sobre os benefícios tributários e mesmo de marketing disponíveis à empresa por força do instituto.

Sua empresa já está aproveitando os benefícios do RET?

O escritório Pavão & Associados – Advocacia e Consultoria Imobiliária possui os melhores profissionais da área da Construção Civil, Incorporação, Engenharia civil e Direito Imobiliário para orientações empresariais, contratuais, trabalhistas e tributárias. Venha nos conhecer!

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Matéria por: Dra. Carolina Pavão da Silva | OAB/SC: 35.851

A Terceirização na Construção Civil após a Reforma Trabalhista

23/10/2017/0 Comentários/em Advocacia, Engenharia e Construção, Notícias da Engenharia, Produtos e Serviços /por Arte SC

Dra. Jackeline Azevedo | OAB/SC: 40.692-A

Terceirização é a tríplice relação que ocorre entre o empregado, o tomador do serviço e a empresa empregadora. As Leis n. 13.429/17 (altera a lei de trabalho temporário – Lei de Terceirização Temporária) e 13.467/17 (altera a CLT – Reforma Trabalhista), ampliaram a regularam, parcialmente, a terceirização.

Antes da Reforma Trabalhista, alguns juristas já defendiam a possibilidade de terceirização da atividade-fim na hipótese de construção civil, com fundamento no artigo 455 da CLT que trata do contrato de subempreitada (quando o empreiteiro principal contrata um subempreiteiro para executar uma obra, total ou parcialmente, a qual esteja vinculado).

Após a Reforma Trabalhista, o art. 4º-A da Lei n. 6.019/74 (lei que trata do trabalho temporário) foi alterado, de forma expressa, com autorização para que se possa terceirizar qualquer atividade, inclusive a atividade-fim (atividade principal das construtoras), fazendo com que tenhamos dois tipos de terceirização: a Terceirização do Trabalho Temporário e a Terceirização Geral.

Ou seja, as construtoras podem terceirizar qualquer uma de suas atividades, assim como as empreiteiras, delegando serviços de fundação, reboco, sondagem, projeto, instalação, pintura, cerâmica, etc., seja o serviço especializado ou não.

Para tanto, é necessário observar determinados requisitos para que a terceirização tenha validade e não configure o vínculo de emprego direto:

Somente pessoa jurídica de direito privado pode terceirizar trabalhadores. Ou seja, a empresa prestadora do serviço deve possuir CNPJ. Não é permitido terceirizar serviços de pessoa física;

O empregado deve ter subordinação direta com a empresa prestadora de serviços, sob pena de gerar vínculo de emprego direto com o tomador e descaracterizar a terceirização.

Em outras palavras, a emissão de ordens para o empregado terceirizado deve ser estritamente a necessária para a direção do serviço. O tomador não pode aplicar punições, advertências e demais penalidades para o empregado terceirizado, devendo reportar as suas insatisfações diretamente para a empresa prestadora do serviço;

O empregado que for demitido não poderá prestar serviços, na qualidade de empregado terceirizado, para o mesmo empregador pelo prazo de 18 meses;

O empregado terceirizado não pode executar atividade distinta da que foi contratada com a prestadora de serviços;

O empregado terceirizado tem os mesmos direitos que o empregado da tomadora, relativos à alimentação, transporte, atendimento médico ou ambulatorial, treinamentos, medidas de proteção à saúde, medidas sanitárias, segurança no trabalho e de instalações adequadas à prestação do serviço;

O tomador tem o dever de fiscalizar a idoneidade trabalhista da empresa prestadora para com os seus empregados.

É importante observar que o empregado terceirizado não tem direito ao mesmo salário dos demais empregados da empresa tomadora, mas apenas aos mesmos direitos que os empregados do tomador possuem na mesma condição de trabalho.

A Reforma Trabalhista garantiu ao tomador a responsabilidade subsidiária no caso de não pagamento ou atraso dos salários. Ou seja, a empresa tomadora responde apenas se, primeiramente, a prestadora de serviços não efetuar os devidos pagamentos, razão pela qual a fiscalização do contrato é de fundamental importância.

Por fim, a elaboração de bons contratos e a fiscalização periódica e regular podem evitar inúmeros transtornos para o construtor e sua obra. Em caso de dúvidas sobre como proceder corretamente na terceirização de empregados, é importante contar com o auxílio de um advogado especialista na área da construção civil e atualizado na Reforma Trabalhista.

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Matéria por:

Jackeline Azevedo

Advogada Trabalhista

OAB 40.692-A

Contato: (47) 3278-9026

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – NOVO MARCO REGULATÓRIO

27/09/2017/2 Comentários/em Advocacia, Engenharia e Construção, Notícias da Engenharia, Produtos e Serviços /por Arte SC

Por Sidney Carvalho*

No dia 11 de julho do corrente ano, foi sancionada a lei de regularização fundiária, Lei Federal n° 13.465, advinda da Medida Provisória 759, de 22/12/2016. A nova lei flexibiliza as exigências e permite a regularização de núcleos informais consolidados e estabelecidos até o dia da publicação da MP 759, além de inibir que novas áreas irregulares que possam surgir daqui para frente.

Desde 2008, Santa Catarina já conta com um programa de regularização fundiária chamado de Lar Legal, onde o Conselho de Magistratura, com o aval do Ministério Público, criou condições para resolver os problemas fundiários que hoje, em Santa Catarina, estimam-se em mais de 300 mil unidades com alguma irregularidade. Neste caso os processos receberiam, além da chancela da prefeitura municipal e dos órgãos ambientais, o crivo do judiciário para então ser enviado a Cartório de Registro de Imóveis da localidade.

A nova lei inovou em vários aspectos. O primeiro, é que todo o processo correrá de forma administrativa (prefeitura e cartório de registro de imóveis), cada qual com o seu prazo legal fixado, não podendo passar de 10 meses para análise à abertura de matrícula. Segundo, poderá ser realizado em área rural, independentemente da expansão urbana criada por lei municipal, podendo possuir área inferior ao módulo fiscal mínimo da localidade. O terceiro é a criação de um novo direito real (Direito de Laje), inserido no rol do art. 1.225 do Código Civil. Ainda, traz dispositivos sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária, procedimentos de alienação de imóveis da União, a legitimação fundiária e a legitimação por posse.

A nova lei está sendo vista como um novo marco regulatório da regularização fundiária no país. Os municípios que saíram na frente poderão presenciar ainda na atual gestão um avanço significativo tanto arrecadatório, quanto na atualização cadastral, na valorização patrimonial, no avanço da infraestrutura, no incentivo ambiental no que tange ao esgotamento sanitário, por consequência, contribuindo para um crescimento considerável em seu IDH (Índice de Desenvolvimento Humano).

SIDNEY CARVALHO é engenheiro civil pela UDESC, com mestrado em Infraestrutura e Gerência Viária pela UFSC. Atualmente é sócio e diretor técnico da empresa Versal Engenharia e Consultoria Ltda., sediada em Joinville.

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A Imprescindibilidade e Segurança do Manual do Proprietário e Garantias

04/09/2017/0 Comentários/em Advocacia, Engenharia e Construção, Produtos e Serviços /por Arte SC

Da imprescindibilidade da entrega do Manual do Proprietário e Garantias

Dra. Carolina Pavão da Silva | OAB/SC: 35.851

Há muito se discute sobre prazos de garantia após a entrega das edificações pela construtora e/ou incorporadora, sendo habitual vislumbrar em atendimentos certa dificuldade de compreensão quanto ao tempo e autoria das responsabilidades.

Verifica-se que o equívoco decorre não apenas do desconhecimento das partes, mas, por informações incertas muitas vezes disponibilizadas na própria internet que, na maioria das vezes, segue opiniões sem prévia análise jurídica da situação e ausência de menção aos deveres mútuos (também reputados legalmente aos adquirentes).

Pois bem, ao finalizar da obra, é obrigação inequívoca do construtor buscar a emissão da respectiva C.C.O. (Certidão de Conclusão de Obra), do Habite-se e proceder às devidas averbações em matrícula. Tais títulos devem ser entregues, obrigatoriamente, ao proprietário do imóvel, e, em se tratando de condomínio, deverão ser mantidas arquivadas para fins de segurança e de eventuais consultas/necessidades pelo síndico.

Ademais, além de sobreditos documentos, seguem como dever do construtor e incorporador a disponibilização aos proprietários: 1. Dos documentos legais (Matrícula atualizada, Alvarás, Certidões de conclusão, certidões negativas, habite-se), 2. Projeto de Fundações, 3. Projeto Estrutural, 4. Projeto Arquitetônico, 5. Projeto Hidráulico, 6.Projeto Elétrico, 7. Do Plano de combate a incêndio, 8. Da Vistoria do corpo de bombeiros, 8. Dos Projetos de estrutura metálica (quando for o caso), 9. Projeto de impermeabilização, 10. Projeto de Pressurização, 11. Projeto de Telefonia, entre outros projetos que digam respeito ao empreendimento entregue, 12. Do Memorial descritivo e 13. Do Manual do Proprietário e Garantias.

A obrigatoriedade da apresentação e entrega de sobreditos documentos é convencionada pela Lei 4.591/64 em seus artigos 32 e 48 e, nos casos em que se discuta relação de consumo, também pelos artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. Todos visam cumprir com o princípio da informação e transparência (clara, precisa e técnica) quanto ao serviço prestado e ao produto entregue, vindo assegurar consumidores em seus direitos e resguardar o construtor/incorporador de solicitações inadequadas e não condizentes com o seu produto e/ou serviço.

Dito isto, é certo que empresas de engenharia, construtoras e incorporadoras DEVEM atender às normativas técnicas e garantias legais previstas em nosso ordenamento jurídico, assim como os adquirentes/consumidores possuem DIREITO à reivindicar tais assertivas dos fornecedores (cumprimento das obrigações firmadas nos instrumentos particulares de compra e venda), entretanto, a problemática disposta pelo presente artigo, se insurge no contínuo pensamento equivocado e compartilhado sobre prazos de garantia. É rotineira a confusão estabelecida em relação ao artigo 618 do Código Civil e artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor quando se trata dos demais materiais inseridos na edificação (prazo do fornecedor acrescido do prazo contratual).

No que se refere ao artigo 618 do Código civil, mister destacar que este discorre quanto à estrutura do imóvel e material empenhados nesta, podendo, inclusive, se estender por maior prazo, caso o fornecedor e/ou construtor assegure maior tempo.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Logo, vislumbra-se a obrigação do construtor/incorporador em assegurar a solidez da estrutura por 5 (cinco) anos, à contar da emissão do habite-se ou da entrega da unidade imobiliária ao proprietário (o que se der por último).

Ainda, ao destacar o artigo 618 do Código Civil, cumpre lembrar que o prazo de 5 anos, trata-se de simples parâmetro legal, já que alguns materiais e fatores como pintura, cerâmicas, revestimentos, elevadores, esquadrias, telhas entre outros, possuem prazos distintos, em sua maior parte, menores que os 5 (cinco) anos assegurados para estrutura, até porque são equipamentos e peças com grande circulação de pessoas e que podem ser facilmente danificadas com o simples uso no dia-a-dia.

Neste desiderato, importa trazer ao contexto o artigo 205 do Código Civil, cuja leitura ocasiona em alguns equívocos de interpretação. Insta frisar que o prazo de 10 (dez) anos previsto ao artigo 205, diz respeito a pretensão (ingresso) da demanda judicial por vício oculto, mas, que se tornou aparente apenas após os 5 (cinco) anos de garantia legal e contratual.

Comprovado que o vício oculto surgiu em decorrência de defeito na construção verificado no período de sua responsabilização legal, ou seja, durante os 5 (cinco) anos dispostos ao artigo 618, CC, o construtor poderá ser acionado na justiça pelo prazo de 10 anos (à contar da entrega do empreendimento).

Nesta senda, de maneira a corroborar com o código civil e mesmo esclarecer de maneira pormenorizada as demais garantias legais de cunho construtivo, (quando relação consumerista), os artigos 26 e 27 apontam respectivamente os vícios (art. 26) e os defeitos (art. 27).

Vícios:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

(…) II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

§1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

Defeitos:

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Destarte, além do prazo legal, necessário mencionar o prazo contratual de garantia, que virá descriminado ou até mesmo dilatado por intermédio do instrumento contratual ou do manual do proprietário. Este prazo poderá ser diferenciado para cada componente da edificação, podendo tomar por base (parâmetro) normativas próprias da engenharia civil (ex. NBR15575).

Ao extinguir o prazo legal e contratual firmado com o fornecedor, transfere-se a obrigação de manutenção da edificação ao proprietário do imóvel (quando unidade autônoma), ou ao condomínio (quando área comum), para que então se alcance a Vida Útil (VU) esperada do edifício e seus sistemas. Ainda, caso venha ocorrer situação que danifique uma unidade autônoma pela ausência de manutenção de item de responsabilidade do condomínio, cumprirá ao condomínio o dever de reparar ou ressarcir os danos ocasionados à unidade, se, devidamente comprovada tal responsabilidade, e não mais a construtora.

Logo, ao negligenciarem manutenções necessárias (mensais, anuais) e as orientações dispostas no Manual do Proprietário (manual de uso) e, escoados os prazos legais e contratuais acima dispostos, não poderão os adquirentes pleitearem reparos à construtora, posto que, suas responsabilidades não serão para a eternidade.

Eventuais danos constatados por ausência de manutenção (seja da unidade ou condomínio em geral), deverão ser apurados pela administração do condomínio, cumprindo, portanto, aos síndicos, registrarem e arquivarem adequadamente todos os projetos, certificados, As Build e comprovantes das manutenções ocorridas anualmente (ARTs, RRTs, contratos de prestação de serviço, notas fiscais entre outros documentos inerentes à manutenção).

Deste modo, visando evitar controvérsias e manter ciência de ambas as partes (vendedor e comprador), quanto aos prazos de garantia, orientamos nossos clientes pela elaboração do Manual do Proprietário e Garantias, em vista de tratar-se de documento essencial à segurança e vida útil do empreendimento, podendo abarcar inclusive cópia do memorial descritivo, projetos do imóvel, orientações de uso de equipamentos, contatos de fornecedores, prazos de garantia legal, contratual e mesmo eventuais reparos que podem ocasionar em exclusão (perda) da garantia ofertada pelo construtor, se desenvolvidos por profissional externo e não habilitado.

Destacado documento ainda se traduz em plena relevância, vez que esclarece e firma prazos concretos para reparos e trocas em prol do proprietário e condomínio. De outro norte, assegura aos construtores tranquilidade contra solicitações exacerbadas, dispondo de prazo documental cujo comprador possui a devida ciência e exara anuência ao receber.

A elaboração e entrega do manual do proprietário assegura aos envolvidos transparência, orientações adequadas e previne discussões desnecessárias.

Em que pese a importância do documento, verifica-se no day to day que são poucas as empresas de construção e incorporação que possuem por hábito a entrega de sobredito manual, o que leva muitas vezes à necessidade de intervenção jurídica para tentativa de um acordo entre as partes (resolução extrajudicial) e mesmo, demanda judicial, sendo que poderiam ser abreviados os casos por simples previsão de garantia expressa.

O escritório Pavão & Camacho Advogados orienta os seus clientes pela consecução do instrumento destacado, a fim de evitar transtornos desnecessários e promover a resolução dos conflitos de maneira mais tranquila e menos onerosa para os seus clientes.

Prevenir ao invés de remediar!

Matéria por: Dra. Carolina Pavão da Silva | OAB/SC: 35.851