Pavão & Associados: Da cobrança de Taxa Condominial por metro quadrado construído x Rateio justo e igualitário

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A muito vem se discutindo quanto ao critério legal e justo para formatação do rateio de despesas nas taxas condominiais, com destaque as coberturas; A discussão plaina sobre a licitude ou não de tal diferenciação na cobrança em espeque, visto que, o Superior Tribunal de Justiça e diversos Tribunais Regionais, acionados por proprietários de coberturas, seguem adotando posicionamento diverso ao estabelecido na maioria das convenções condominiais, concedendo, aos demandantes, direito à restituição de parte da taxa condominial paga à maior pelos últimos 5 (cinco) anos, devidamente atualizada, por entenderem tal distinção injusta. Pois bem. 
 
Prefacialmente, cumpre nos discorrer sobre a natureza jurídica da taxa condominial, ou seja, sua previsão e quais despesas sobredito valor abarca:
 
I. NATUREZA E PREVISÃO JURÍDICA DA TAXA CONDOMINIAL:
 
Juridicamente classificada como taxa particular, não deixa de ser uma subespécie de tributo imposto aos proprietários de unidades imobiliárias inseridas em condomínio para rateio de custos de serviços prestados pelo poder público ou particulares (terceiros prestadores de serviço) para o bom funcionamento do complexo e manutenção.
 
Desta forma, prescinde de fato gerador para tal cobrança, na qual, em sua maior parte, abarca no “pacote”, despesas comuns aos moradores e indispensáveis, a exemplificar: água, energia (esta pode ser cobrada à parte), gás, esgoto, conservação (zelador, jardinagem, limpeza), manutenção de equipamentos como lava jatos, extintores, painéis elétricos, câmeras, dedetização, seguro, eventuais isenções ou pagamento de síndicos, administradoras de condomínio, jurídico, recepcionistas, seguranças, dentro outros que são comuns e de uso igualitário de todos os condôminos.
 
Imposta à todos os moradores e paga seja pelos proprietários ou locatários (conforme estabelecido nos contratos particulares de locação), é obrigação Propter Rem (segue a coisa e não a pessoa), ou seja, existe por força de um direito real.
 
Neste ínterim, cabe inclusive, diferir as taxas condominiais chamadas de ordinárias e extraordinárias (extras), onde, a primeira vem custear despesas comuns do dia a dia do condomínio (expostas em parágrafo anterior), e a segunda vem suprir necessidades até então não previstas ou então eventuais, como no caso de reformas, consertos de equipamentos de uso comum, danos estruturais de grande monta, ampliação de sistemas de segurança, elétricos, entre outros.
Sendo assim, verifica-se que a taxa condominial prevista e pactuada por meio da convenção condominial, é a taxa ordinária, a qual pode ser alterada e ampliada no decorrer dos anos, mediante, necessidade e aprovação em assembleias – art. 1.336 e 1350, Código Civil).
 
Pois bem, explicitada sua natureza (fato gerador e hipótese de incidência), vislumbra-se a previsão legal no artigo 1.336, I do Código civil vigente, onde:
 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
 
Nestes moldes, compreende-se que a taxa condominial, por sugestão do diploma legal é calculada de maneira proporcional as frações ideias (metro quadrado), podendo, contudo, a convenção condominial dispor de maneira diversa de rateio.
 
Na prática, encontramos convenções com previsão do rateio igualitário de despesas ordinárias para todas as unidades, incluindo para as coberturas, sendo, entretanto, mais comum encontrarmos o rateio por metro quadrado.
 
Apesar disso, frise-se, devemos nos ater a natureza da taxa e por qual motivação os moradores devem pagar os valores identificadas em boleto mensal.
 
Esclarecido isto, passemos a analise dos critérios de cobrança de tal obrigação e a atual posição doutrinária e jurisprudencial.

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Imagem: Freepik

 
II. TAXA CONDOMINIAL CALCULADA POR FRAÇÃO IDEAL X CARÁTER ISONÔMICO E EFETIVO GOZO E FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS
(CRITÉRIOS DE COBRANÇA)
 
É sabido que, além do código civil brasileiro, existem diversas outras normativas e leis que abarcam as relações imobiliárias, tão logo, condominiais. Neste sistema, cumpre nos fazer breve menção a preleção preconizada em artigo 12 da Lei 4.591/64 (a qual Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.), plenamente vigente:
Das Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
 
Neste momento, reafirma-se a possibilidade de disposição diversa em convenção condominial quanto ao formato de rateio da quota condominial.
 
No entanto, de maneira a facilitar o cálculo ou mesmo por desconhecimento de tal possibilidade, a maioria dos modelos de convenção condominial, apresentam cobrança por fração ideal, restando tal formato longe de ser o mais justo, o que perpetra o equívoco de interpretação pelo desconhecimento legal ao elaborar da minuta (muitas vezes copiada da internet ou
produzida por profissionais não interpretadores da lei), ou mesmo pela falta de compreensão da natureza da taxa condominial.
 
A legislação, faculta ao condomínio se utilizar do critério da fração ideal para atribuir a contribuição de cada condômino com as despesas condominiais. Ou seja, não existe obrigatoriedade de se utilizar o critério da fração ideal para mensurar quanto cada unidade deverá contribuir. […] a Taxa Condominial é referente a serviços e despesas de uso COMUM do condomínio, isto é, que são utilizados de maneira igualitária por todos os condôminos, independente da natureza da unidade imobiliária que possua. O proprietário da unidade de cobertura, por exemplo, usufrui dos serviços do porteiro, interfone, limpeza da área comum, dentre outros, da mesma forma que o proprietário do apartamento do térreo.
 
A saber, o proprietário da cobertura, onerado anteriormente a maior no ato de aquisição de sua unidade imobiliária, seja no compromisso firmado com a construtora e/ou terceiro e consequentemente pela base de cálculo aplicada no ITBI lhe imposto (fração ideal) no cartório, acaba por assumir taxa condominial majorada como se penalidade fosse por possuir uma unidade maior, quando, o rateio dos serviços em taxa, deveria se ater exclusivamente ao percentual de uso dos serviços disponibilizados.
 
Aceitar que o proprietário da cobertura realize o pagamento a maior, é fechar os olhos para a possibilidade de um casal proprietário da cobertura, pague mais pelos serviços usufruídos por duas pessoas do uma família moradora de unidade inferior com 3 (três), 6 (seis) pessoas habitando o mesmo teto e consumindo mais água, mais luz, mais gás e por aí vai. É latente a injustiça consumada.
Ainda, quanto ao exemplo reportado acima, verifica-se que alguns condomínios apresentam percentual da taxa condominial diverso às coberturas em 25% (vinte e cinto por cento), 30% (trinta por cento), enquanto, em outros casos, é possível encontrar coberturas que chegam a pagar até 200% (duzentos por cento) a mais de taxa condominial, o que caracteriza, a nosso entender, enriquecimento ilícito aos demais moradores do condomínio e intenso prejuízo aos proprietários de cobertura, que muitas vezes, não consomem sequer a metade do percentual de serviços utilizados por outras unidades.
 
Quanto ao tema, insta colacionar à título de conhecimento jurisprudencial:
 
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 541.317/RS, Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma. Julgado em 09/09/2003, publicado em 28/10/2003.)
 
Desde então, conforme destacado acima, verificou-se a inclinação de tribunais regionais e do próprio Superior Tribunal de Justiça a dar ganho de causa aos proprietários de coberturas que, ao sentirem-se lesados com a aplicação de taxa condominial por fração ideal, ainda, requerem o ressarcimento do valor pago à maior pelos 5 (cinco) anos pretéritos. O STJ vem entendendo que o critério isonômico de rateio é o mais justo, posto que, não é o fato de ter adquirido um apartamento mais caro que justifica uma cobrança majorada aos proprietários de cobertura.
 
O ingresso na justiça deve ocorrer em face do próprio condomínio, que, ao elaborar da convenção e estipular critério de rateio, realizou o cálculo e diferenciação na convenção inaugural (instituição do condomínio).
Para o condomínio acionado, deve-se calcular por risco o valor de honorários advocatícios para eventual defesa no processo, acrescido do pagamento a maior realizado pelo condômino (autor da ação) por cinco anos pretéritos e atualizados.
 
Ainda, com o ingresso da ação por uma unidade da cobertura, vislumbra-se grande possibilidade de ingresso das demais que virão a tomar ciência seja pelo boca –a boca na vizinhança, seja pelo comunicado da ação em assembleia.
 
Dito isto, mister relembramos que a aplicação da cobrança condominial pela fração ideal não é ilegal, mas, injusta, ensejando aos proprietários de coberturas o direito de ingresso em juízo a fim de ser onerado por critério igualitário.
 
Em que pese haver posicionamento favorável do STJ ao rateio das despesas por uso e gozo dos serviços disponibilizados, ainda não se fez lei.
 
O critério de cálculo sugerido pelo código civil e na Lei de incorporações, apesar de aberto, permanece o mesmo, motivo pelo qual não se pode falar em ilegalidade na aplicação de cobrança por metro quadrado.
 
Deste todo modo, a orientação legal deste corpo jurídico, segue no sentido de que, toda convenção condominial inaugural já venha elaborada e alinhada em parâmetro de aplicação da taxa isonômica para todas e quaisquer unidades, no intuito de evitar eventuais demandas judiciais em face do condomínio pelos proprietários de cobertura que tomem ciência deste direito e sintam-se lesados.
 
Entretanto, sabemos que muitos, senão todos os condomínios que atendemos possuem convenção já consolidada com rateio por metro quadrado, o que, consequentemente, requer para alteração da convenção atual, aprovação em assembleia de 2/3 de todos os proprietários de unidades do condomínio, o que torna penoso pelo quórum necessário (os 2/3 dizem respeito aos proprietários e não aos presentes em assembleia) e complexo para compreensão dos demais moradores quanto a injustiça aplicada à uma minoria.
 
Neste sentido, orientamos aos nossos clientes construtores e administradoras de condomínio, que se atentem a minuta da convenção inaugural, de maneira a optar pelo rateio das despesas condominiais de acordo ao seu uso e gozo (taxas isonômicas) e não mais por metro quadrado.
 
O escritório Pavão & Associados – Advocacia e Consultoria Imobiliária está apto a realizar análise de convenções, alterações, retificações e mesmo a elaboração da convenção inaugural.
 
Havendo interesse do público leitor estamos à disposição para reunião de apuração das necessidades e prazos.
 
ebgescCarolina Pavão
OAB/SC 35.851
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