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Pavão & Associados: Quando o condomínio possui garantidora de crédito, o condômino inadimplente tem direito a votar em assembleia?

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Que o condômino pode ter o seu direito de voto restringido devido à inadimplência das taxas condominiais, não é segredo para ninguém, inclusive, via de regra, essa previsão se encontra nas próprias Convenções de Condomínio.

Isto porque, o artigo 1.335 inciso III do Código Civil Brasileiro, determina que o condômino tem direito a “votar nas deliberações da assembléia e delas participar”, desde que esteja quite, além de que, dentre as suas obrigações, a primeira é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (…)” (artigo 1.336, inciso I, da Lei supracitada).

Nesse contexto, é importante esclarecer que o impedimento de voto em assembleias na hipótese de inadimplemento de taxa condominial, trata-se em verdade, de medida aplicada em caráter pedagógico, a fim de alcançar a regularidade dos respectivos pagamentos, e que, justamente por ser uma conduta prevista em lei, não se configura como penalidade vexatória, sendo, portanto, absolutamente lícita.

Todavia, tornou-se comum a contratação de empresas que, além de prestarem serviço de cobrança, atuam como garantidoras de crédito, mediante sistema de antecipação de contas, por meio do qual a empresa contratada se compromete a garantir um determinado limite de taxas atrasadas por condômino.

Em razão dessa nova realidade, o questionamento apresentado ao título se demonstra muito pertinente, e a resposta dependerá exclusivamente do modo pelo qual o adiantamento de crédito foi contratado: se, com ou sem sub-rogação.

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A fim de melhor esclarecer, a sub-rogação trata-se de um instrumento jurídico por meio do qual ocorre a transferência dos direitos do credor para aquele que quitou a obrigação respectiva, de maneira que a dívida será considerada extinta somente em face do antigo credor, mas permanecendo os direitos obrigacionais do novo titular do crédito, e para ser válida, deverá estar expressa e claramente prevista no contrato firmado entre as partes (condomínio e garantidora), conforme preceitua o artigo 347, inciso I do Código Civil.

Assim, em razão da substituição da figura do credor, o condômino não será mais considerado inadimplente perante o condomínio, e, portanto, diante da quitação da dívida por terceiro, não se sujeitará à restrição do exercício de voto em assembleia.

De outro lado, inexistindo cláusula de sub-rogação, o adiantamento das quantias possui apenas e tão somente a capacidade de amenizar o impacto gerado pela inadimplência no fluxo de caixa, permanecendo o condomínio na figura de credor e o condômino, na de devedor.

Sendo assim, o condômino inadimplente faz jus ao impedimento de exercer o direito de voto, nos termos previstos na Lei e em eventual Convenção Condominial, visto que a contratação de empresa garantidora não afasta o dever que lhe é imposto no que tange ao cumprimento de suas obrigações.

Assim, conclui-se que a garantia contratada não será suficiente para configurar o adimplemento do condômino, por não haver transferência de direitos relacionados às taxas condominiais em favor da garantidora, cabendo ainda ao condomínio, auxiliar na cobrança das taxas em atraso, ser representado por meio de seu síndico em eventual demanda judicial, devendo fornecer documentos e rol de testemunhas, e comparecer às audiências de conciliação ou instrução de julgamento, permanecendo legítimo para receber tais valores, apesar da contratação de empresa especializada para cobrança.

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Endine Meigan Pires de Lima Ferreira
Advogada – OAB/SC.47.548
Pós graduanda em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial

 

Pavão & Associados – Cuidados Essenciais do Condomínio para o Recebimento de Correspondências

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Não é novidade tratar-se de atribuição dos condomínios o recebimento de correspondência de seus condôminos, por meio de um profissional específico, cuja atividade deve ser executada com zelo, uma vez que poderão ser responsabilizados se alguma falha resultar em prejuízos ao condomínio.

Dessa forma, prevê a Lei nº 6.538/78, que dispõe sobre os serviços postais:

Art. 22 – Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.

Ocorre que, devido às mudanças trazidas pelo Código de Processo Civil (vigente desde 2016), o condomínio necessita ter ainda mais cuidado com o recebimento de correspondências, especialmente aquelas oriundas do Poder Judiciário (ou seja, citação de ações judiciais).

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Imagem: Freepik

Isto porque, a lei passou a atribuir validade aos mandados entregues ao responsável pela portaria dos condomínios, entretanto, o recebimento poderá ser recusado em algumas situações.

Assim, determina o Código de Processo Civil:

Art. 248.  Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

[…]

  • 4oNos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Ou seja, no caso de correspondência de ex-moradores, ou de moradores que estejam viajando, por exemplo, o funcionário poderá se recusar a assinar o AR, declarando por escrito que o destinatário está ausente.

Nessa situação, é recomendável que se faça constar em livro de registro de ocorrência ou semelhante, a mudança do condômino, ou eventual viagem com indicação do período, devendo tal circunstância ser devidamente informada ao funcionário da portaria.

Pois, caso a correspondência (mandado) seja recebida e o funcionário não comunique o destinatário (réu do processo), fazendo com que este perca o prazo para apresentar defesa, o condomínio e o funcionário poderão ser responsabilizados por eventuais prejuízos.

Uma sugestão é fazer a entrega de correspondências com AR ao condômino, apenas mediante assinatura registrada em livro próprio, com indicação de data e horário, a fim de comprovar que a pessoa responsável efetuou a entrega da correspondência para o respectivo condômino.

Lembrando que, outra hipótese na qual o condomínio não pode receber correspondência, é quando se tratar de serviço de entrega tipo “mão-própria”, contratado pelo remetente para garantir que o objeto por ele postado será entregue somente ao próprio destinatário, mediante a confirmação de sua identidade.

Porém, caso o destinatário esteja impossibilitado de receber o objeto, este poderá ser entregue a terceiros mediante apresentação de procuração com poderes expressos para tanto.

Desse modo, verifica-se a importância de manter o sistema de recebimento de correspondências devidamente organizado, registrando a saída definitiva de condôminos (mudança), bem como as temporárias (viagem), sob pena de o condomínio juntamente com o respectivo profissional, serem demandados posteriormente em ação indenizatória, caso tenham causado prejuízos a algum condômino, devido a sua conduta.

 

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Endine Meigan Pires de Lima Ferreira
Advogada – OAB/SC.47.548
Pós graduanda em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial

Quando o Condomínio é patrão?

É comum que os condomínios, os síndicos profissionais e as administradoras de condomínios sofram ações trabalhistas quando contratam serviços de terceiros. De fato, há uma grande complexidade, pela falta de informação, em separar o prestador de serviço autônomo do empregado direto e do empregado terceirizado.

Os condomínios podem contratar trabalhadores sob três modalidades distintas, e que fazem toda a diferença na hora de evitar uma ação trabalhista. São estas as modalidades: 1)empregado do condomínio, 2) prestador de serviço autônomo e 3) empregado terceirizado.

O empregado do condomínio é aquele que tem a sua carteira de trabalho (CTPS) assinada pelo próprio condomínio, e que está diretamente subordinado às ordens do síndico e dos moradores. Neste caso, podemos dizer que o condomínio é o patrão e, portanto, está sujeito à legislação trabalhista.

O prestador de serviço autônomo é aquele que trabalha mediante a celebração de um contrato de prestação de serviços e/ou com a emissão de Notas Fiscais, recibos e/ou outras formas que o vinculam de forma civil e não trabalhista. Neste caso, o condomínio não pode ser considerado patrão, pois o prestador de serviços não está sujeito às ordens do síndico, mas tão somente às exigências decorrentes da natureza da prestação dos seus serviços.

O empregado terceirizado é aquele que tem a sua carteira de trabalho (CTPS) assinada pelo prestador de serviço terceirizado (pessoa jurídica), ao qual está diretamente subordinado. O trabalhador é empregado da empresa terceirizada e não do condomínio, ou seja, não está subordinado às ordens do síndico e dos moradores. Neste caso, o condomínio não pode ser considerado patrão, desde que as insatisfações com o trabalho do empregado sejam reportadas diretamente à empresa terceirizada, jamais podendo haver punição pelo tomador do serviço.

Em se tratando de empregado terceirizado, o condomínio está sujeito tanto à legislação trabalhista quanto à legislação comum. Sob o aspecto trabalhista, é o condomínio quem responde pelos débitos trabalhistas, de forma subsidiária, quando a empresa terceirizada não o fizer. Sob o aspecto civilista, o condomínio tem o direito de reaver da terceirizada todo o valor que pagou a título de salários, mediante ação própria a ser manejada.

Em todo o caso, é importante analisar qual a natureza do trabalho executado pela pessoa contratada, buscando não confundir o prestador de serviço com aquele empregado irregular. De fato, a Consolidação das Leis do Trabalho autoriza, em seu artigo 442-B, a contratação de trabalhadores autônomos, desde que ausentes os requisitos do vínculo de emprego, sendo fundamental que o contratante atente para o requisito da subordinação.

Havendo dúvidas sobre como contratar um novo trabalhador, seja ele empregado, prestador de serviços ou terceirizado, é importante contar com o auxílio de um advogado especializado na área, o que pode evitar maiores riscos em eventual demanda trabalhista, trazendo contornos que sejam mais favoráveis e úteis ao condomínio.

 

Dra. Jackeline Azevedo | OAB 40.692-A

Jackeline Azevedo de Araújo
Advogada – OAB/SC 40.692-A
Pós Graduada em Direito Agroambiental e 
Pós Graduanda em Direito do Trabalho

Um sonho: morar e treinar no mesmo lugar!

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