Pavão & Associados: Quando o condomínio possui garantidora de crédito, o condômino inadimplente tem direito a votar em assembleia?
Que o condômino pode ter o seu direito de voto restringido devido à inadimplência das taxas condominiais, não é segredo para ninguém, inclusive, via de regra, essa previsão se encontra nas próprias Convenções de Condomínio.
Isto porque, o artigo 1.335 inciso III do Código Civil Brasileiro, determina que o condômino tem direito a “votar nas deliberações da assembléia e delas participar”, desde que esteja quite, além de que, dentre as suas obrigações, a primeira é “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (…)” (artigo 1.336, inciso I, da Lei supracitada).
Nesse contexto, é importante esclarecer que o impedimento de voto em assembleias na hipótese de inadimplemento de taxa condominial, trata-se em verdade, de medida aplicada em caráter pedagógico, a fim de alcançar a regularidade dos respectivos pagamentos, e que, justamente por ser uma conduta prevista em lei, não se configura como penalidade vexatória, sendo, portanto, absolutamente lícita.
Todavia, tornou-se comum a contratação de empresas que, além de prestarem serviço de cobrança, atuam como garantidoras de crédito, mediante sistema de antecipação de contas, por meio do qual a empresa contratada se compromete a garantir um determinado limite de taxas atrasadas por condômino.
Em razão dessa nova realidade, o questionamento apresentado ao título se demonstra muito pertinente, e a resposta dependerá exclusivamente do modo pelo qual o adiantamento de crédito foi contratado: se, com ou sem sub-rogação.
A fim de melhor esclarecer, a sub-rogação trata-se de um instrumento jurídico por meio do qual ocorre a transferência dos direitos do credor para aquele que quitou a obrigação respectiva, de maneira que a dívida será considerada extinta somente em face do antigo credor, mas permanecendo os direitos obrigacionais do novo titular do crédito, e para ser válida, deverá estar expressa e claramente prevista no contrato firmado entre as partes (condomínio e garantidora), conforme preceitua o artigo 347, inciso I do Código Civil.
Assim, em razão da substituição da figura do credor, o condômino não será mais considerado inadimplente perante o condomínio, e, portanto, diante da quitação da dívida por terceiro, não se sujeitará à restrição do exercício de voto em assembleia.
De outro lado, inexistindo cláusula de sub-rogação, o adiantamento das quantias possui apenas e tão somente a capacidade de amenizar o impacto gerado pela inadimplência no fluxo de caixa, permanecendo o condomínio na figura de credor e o condômino, na de devedor.
Sendo assim, o condômino inadimplente faz jus ao impedimento de exercer o direito de voto, nos termos previstos na Lei e em eventual Convenção Condominial, visto que a contratação de empresa garantidora não afasta o dever que lhe é imposto no que tange ao cumprimento de suas obrigações.
Assim, conclui-se que a garantia contratada não será suficiente para configurar o adimplemento do condômino, por não haver transferência de direitos relacionados às taxas condominiais em favor da garantidora, cabendo ainda ao condomínio, auxiliar na cobrança das taxas em atraso, ser representado por meio de seu síndico em eventual demanda judicial, devendo fornecer documentos e rol de testemunhas, e comparecer às audiências de conciliação ou instrução de julgamento, permanecendo legítimo para receber tais valores, apesar da contratação de empresa especializada para cobrança.
